熊厚：德国稳定房市之策

    美国次贷危机爆发以来，全球房地产市场由盛转衰。美国、英国和西班牙等国家的房地产市场在经历了长时期的繁荣后，泡沫相继破灭，衰退十分严重。相比这些国家，德国的房地产市场相对稳定。在过去的繁荣时代，大多数欧洲国家的房价已经上涨了至少两倍，特别是英国、西班牙和爱尔兰等国家，房价更是以每年两位数的速度飞涨，但德国的名义房价每年仅上涨1%。危机爆发后，德国房地产也显示出较强的稳定性。2009年，英国、西班牙、法国等较大经济体房价跌幅超过7%，但德国房价跌幅仅为1.8%。德国房地产市场的稳定主要归功于德国住房政策和房地产市场发展的良好匹配。

    德国房地产业的发展方式是依靠市场，但辅之以恰当的监管和补充手段。相比其他欧洲国家，德国住房市场的市场化程度较高。德国公有住宅占整个住宅市场比例仅为15%左右，而英国、奥地利的比例分别为20%、22%，芬兰、丹麦、瑞典和荷兰公有住宅的份额更高。德国私人住宅对整体住房的提供作出了重大贡献。德国绝大多数的低收入家庭，包括2/3的家庭福利的领取人，生活在私人投资的出租房屋，而不是政府提供的廉租房。为规范房地产市场的发展，德国联邦政府为房地产市场发展制定了较为合理的政策框架，以调节住房市场结构和弥补市场失灵。这些基本政策框架包括租金法、税法和住房补助政策。

    德国引导房地产市场发展的主要思路是，为私人住房投资者提供合理的赢利空间，实现住房市场供给与需求的均衡发展。从供给来看，由于住房是一种耐用商品，住房市场的稳定和正常增值对吸引资金投入房地产建设非常关键。政府想要依靠市场力量发展房地产市场，就必须为私人投资营造良好的投资条件，即房地产业的私人投资可以产生与其他金融投资形式相媲美的回报。从需求来看，房地产市场价格和租金的可预期性和稳定增长性对购房者和承租人也是非常重要的。良好的房屋供应状况可以使足够的投资用于住房建设，有效地遏制租金和楼价上涨，从而使家庭更加容易地购买住房，降低购房成本。

    与此同时，德国政府坚决限制房地产投机，禁止炒作房地产，为房地产市场发展营造良好的市场氛围。比如，德国房地产信托投资法案规定，其交易对象不能包括2006年12月31日前完工的存量房，而且局限于个人的商用住房。德国还拥有发达的住房租赁市场，这也归功于政府的房产租赁管理政策。德国自有住房率为38%，租赁住房率却达到58%，其他产权形式的为4%。德国政府出台了严格的租金法，保障租户的利益。比如，德国对房租水平进行了严格限定，制定了各地区不同房屋类型“房租合理价格表”。如房东的房租超过“合理房租”20%，就构成违法行为；超过50% 就构成犯罪行为。

    德国在依靠市场力量保障住房供应的同时，认识到市场力量不能完全满足所有居民的住房需求。在德国政府的发展理念里，住房是人类最基本的生活需要，良好的居住标准和完整的城市生活对人的生活质量至关重要，有利于营造良好的社会环境。因此，德国政府出台了一系列社会导向的住房福利政策，保障和提高全民的住房福利，从而弥补市场的不足。

    第一，社会住房政策。社会住房的提供是德国社会责任导向的住房政策的重要要素。社会住房政策的支持手段有：首先，向在一般房地产市场租赁或购买房屋的家庭提供廉租房；其次，对低收入群体的房屋进行更新改造；再次，为有小孩的家庭的自建住房提供支持；最后，向残疾人等有特殊住房需求的群体提供特定的住房。社会住房政策不仅用于支持公共住房，而且覆盖私人投资的住房，引导他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。

    第二，住房补贴政策。住房补贴政策本质上是德国依靠市场满足住房需求的政策中不可缺少的组成部分，目的是让德国居民能买得起符合家庭的需要的合适的住房。在德国，住房补贴只发放给非转移支付受助人，已经领取社会救济金等政府救助的转移支付受益人不在此列，即住房补贴政策的受益人是中低收入群体，而不是最底层。转移支付受益人另有补助手段。如果居民符合住房补贴的申请条件，就可以申请住房补贴。德国住房补贴政策并没有强制要求受益人将补贴只用于购买价格低廉的住房，而是可以购买市场平均成本的住房。

    第三，特殊的住房金融模式和房贷固定利率机制。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外30% 的住房贷款来自于商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。2005年，联邦政府和德国复兴信贷银行（重建贷款公司）重组了自置居所计划。一系列新的方案集成了以前独立的方案，并且更准确地适应了申请人的不同需求。在未来，该计划将向愿意改造房屋和提高房屋能源效率的申请人提供新的而且更加具体的方案，即把原来的分散的个别手段整合为一揽子的措施。德国复兴信贷银行将为节能建筑的建造和改造提供较低利率的贷款支持。

    第四，德国退休储蓄政策。德国政府认为自用住宅是退休保障的基石，原因是相比以前租房时，自有房屋的业主不用支付房租，从而提高了生活标准，因此，鼓励居民在退休后拥有自己的住房。德国2002年开始实施国家资助的退休住房保障计划（“里斯特养老金”）。根据这项规定，个人可以从自己应获得的养老金中提前支取10000到50000欧元用于修建和购买位于德国的自住房屋。当退休年龄到达时，再把这笔提前支付的钱归还，而且必须保证购买的物业为自住。

    第五，低成本、高质量住房模式的推广和宣传政策。德国政府发起了“低成本、高质量住房”的宣称倡议。德国政府向市民提供40多种的宣称手册，列举了大量的低成本、高质量住房的样板，加强公民的相关意识。

    展望未来，德国住房政策的重点之一是合理调控和集约使用现有住房。由于德国大部分地区实现了住房的高水平供给，德国多数城市的房地产市场是均衡的，但存在某些地区住房过剩的情况，特别是一些新的联邦州。房屋供给过剩与德国的人口结构和经济增长情况紧密相关。住房空置很可能导致私人投资者的租金损失，甚至一些供应商会因高空置率而破产，进而引起房价下跌，导致经济不稳定。因此，住房空置给当前的德国住房政策带来了严峻的挑战，德国政府必须合理调控和集约使用存量房，避免给租户和自住业主带来负面影响。