中国社会科学院欧洲研究所

    德国是房地产市场表现一向少变化，在金融风暴时几乎不受影响，这几年的表现一样平稳，民众的房屋自有率虽只有四二％，但德国人的买屋负担相当轻松，其房地产经验对于饱受房地产之苦的国家会有很大的启示。

    柏林民众税后薪资收入，将近台北民众的一．五倍，但前者的“（房屋）价格对收入比”是六．四七倍，后者则是廿六．二倍。台北精华区每坪九十九万，柏林市中心约只有台北的三成多一点；台北郊区一坪约五十万，柏林郊区一坪约廿万，只有台北郊区的四成。

    从生活品质、人均收入、城市竞争力等指标看，台北房价远高过德国柏林，是很难想像的一件事，但台湾高房价有较低的利率及一个将建商利益凌驾在人民利益之上的政府，单凭这两点台北的房价远高于德国柏林的房价就不是一件不可理解的事了。

    从一九九九年以来的十年间，德国的房价平均每年上涨一％，扣掉每年二％通膨，实际上是跌了十％，如果以卅年时间来看，房屋的实质价值也一样下跌了十％左右，这种异乎别国的房价表现，必须从德国作为一个民主的、福利的国家说起。

    德国联邦宪法对住屋并没有特别的规定，但第一条确保人性尊严、第二条个人发展的自由及生命与身体不受侵害的权利、第六条婚姻及家庭须受国家特别的保护，这些条文的前提是住屋须获得保障，在这个宪法精神下，住屋就像医疗、教育成为政府的施政重点，在其后出台的“住宅建设法”对保障居民的住房更有明确的规定，整个房地产可以说是国家福利体系的重要一环，而不是像英美体系国家那样，将住房当作普通的商品。

    房价负担比率在国际上以廿八％为一合理标准，超过这一标准，购屋者负担过重，会排挤其他项目的消费，这样一来内需市场就可能长期不振。反观德国，房价与收入的比率相当低，且有低廉、质优的出租房可供选择，在房屋方面的支出减少后，德国人可享有高水准的生活，可将多出来的储蓄、买车、度假及其他消费。

    德国保持平稳的房价，还有个杀手鐧：一．五％的不动产税，三．五％的交易税，十年以内卖出房屋课十五％的资本利得税，如果卖出三笔以上资产课商业税。这么高的税，让德国房地产很不容易成为投机炒作的标的。反观台湾不是以市价课税，炒房赚大钱也只缴一点点的税，如监察院发现，台北一品苑有人同一年卖屋获利一．五四亿，只缴房屋交易所得税九十二万，不用缴土地增值税，涨价完全归私，税率的偏低使台湾成为房地产炒家的天堂。

    房价上涨肥了建商、政府、投机客，苦了升斗小民，如果这个泡沫能永远吹下去，至少还能让经济保持一个虚胖的局面，问题是泡沫已经吹了十年，只要利息趋势反转，就是房价回跌之时。房价下跌，对台湾来说会造成崩坏的效果，因为这里面有太多人，会使整个经济往下沉沦。

    德国从立法到实际层面对房价的压抑，是几十年努力的结果，学德国不可能一蹴可几，但德国经验也不是如登月之难，只要有心，也可以学个七八分像。高房价毁了下一代，看看末代王朝的土地兼并，加速王朝的覆亡，在民主国家的执政当局如果还想继续执政，人民最大的痛苦能不正视吗？（作者为民间学者）